發布時間：
2011-12-01
淺談項目考察之要點
2011年1月26日，國務院針對房地產市場推出了八條調控措施，加強了對房地產市場的調控力度，調控力度是建國以來前所未有的。建筑業作為房地產業的下游行業，肯定會受到很大的沖擊和影響。在這種時候，往往有些施工企業會在承接項目時放松防范，承接一些存在很大風險的項目，結果常常得不償失。那么，施工企業如何考察建設工程項目的承接?怎樣才能預防風險、創造效益?
我認為，企業在承接項目的時候，經濟形勢無論是平穩還是嚴峻，都要做好以下四個方面的考量,特別是目前國內經濟形勢錯綜復雜的時候更應該如此：一是對項目的盡職調查;二是對發包人的盡職調查;三是對項目經理的盡職調查，即實際施工人的盡職調查;四是合同商務條款風險的防范。
第一，做好項目的盡職調查
1、項目的類別分為住宅、廠房、酒店、寫字樓、公共設施、學校、醫院等，項目的地點又可以分為一類城市、二類城市、三類城市，目前來講，一類二類城市的住宅沒什么問題，終歸能夠銷售完成，而二類城市的廠房、酒店、寫字樓是要謹慎的，要密切關注國家信貸政策的調整，什么項目可以貸款，什么項目不可以貸款，什么項目做到什么程度可以貸款。如保障性住房，目前而言是國家鼓勵貸款的項目，但對工程款的支付要特別小心，因為保障性住房是不可以拍賣的，所以竣工的時候必須支付到97%、98%甚至是100%。像2009年國家拉動內需，有4萬億的基礎設施的投入時，BT、BOT項目是鼓勵施工企業進行貸款的項目，今年就不一定了。
2、項目的合法性調查，如果是國有投資的，看有沒有立項，如果是其他性質的，看有沒有用地指標、建設工程規劃許可、土地使用權證，如果沒有，這種項目的合同是無效的，承包方的債權不受法律保護。當然合同無效，根據最高院的司法解釋，工程價款的結算跟有效合同是一樣的，但有很多不確定性，如停窩工損失賠償、利息的支付、違約責任、合同解除后可得利益的賠償等，在法律上均有爭議。
第二，做好對發包人的盡職調查
一是發包人誠信度和資金實力的調查，有的資金實力很強但是誠信很差，有的誠信度很好但沒有資金實力，兩者缺一不可;二是對發包人股東的誠信度和資金實力的調查;三是對發包人和股東的業績的調查，開發住宅的，他以前有沒有做過，開發工業廠房、寫字樓的，他有沒有做過，一級開發有沒有做過。
第三，做好對項目經理的盡職調查。
項目經理的盡職調查更加重要，主包括項目經理的資金實力、誠信度、業績。
第四，做好合同的商務條款風險的防范工作
包括結算原則、工程價款支付時間、履約保證金、工程質量保證金等。一是結算原則。有的結算原則雖然比較苛刻，但是支付工程款的能力有保證;有的結算原則雖然比較優惠，但是實際支付工程款的能力并不一定有保證。施工企業最理想的是既較優惠又有付款保證,但若不能兩全時,首先要考慮支付保證。二是工程進度款的支付。一般建設工程中約定按月形象進度的75%付款是底線。如果付款比例過低,施工企業一方面要權衡自己的墊資能力,最主要的是要考察建設單位的資信能力。三是履約保證金和質量保證金。根據國際慣例一般都是開具銀行履約保函，但國內施工企業往往不是由銀行開具履約保函，而是向發包人直接給付現金。給付現金跟履約保函在法律上性質都是保證合同的履行,如果從保證合同履行這個角度出發，沒有必要支付現金，只要開具銀行履約保函就可以了。而如果發包人堅持要以現金形式給付,施工企業就更應該對建設單位的總體資信狀況作深入的調查分析。(馬金山)
上一頁
下一頁
推薦新聞
2023-09-29
中秋節在每年農歷八月十五，是四季中的秋季之仲，故又稱秋節、仲秋節。“皎皎秋空八月圓”，月圓象征團圓，因此，中秋節又稱團圓節，寄托著思念故鄉、親人之情，承載著豐收、幸福的祈盼。中秋節歷史悠久，在眾多影響深遠的傳統節日中具有獨特的情致。
2023-09-28
9月26-27日，集團公司在啟安大廈四樓會議廳舉行技術負責人會議。集團公司總工室、工程技術部、技術中心和區域公司、分公司技術負責人共60多人參會。集團常務副總張健致開幕詞，會議宣貫了集團年中工作會議精神并對有關規范作了解讀，相關區域和分公司作了技術管理交流分享。集團公司董事長殷煒東與會講話，強調以技術高質量促進啟安韌性發展。
2023-09-28
9月下旬，在中秋、國慶雙節來臨之際，集團基層單位積極開展各項檢查確保節日期間安全生產形勢穩定。蘇州公司負責人施賽賽帶領質安工作人員先后對區域內重點項目開展全面排查治理，要求各項目部對發現的隱患進行立即整改，嚴格落實好節日期間各項安全管理措施。上海公司對區域內裝修總包、機電專業分包項目的消防作業、登高作業、臨時用電、臨邊防護、設備機具、危大工程等內容開展了節前檢查，要求各項目部對安全隱患立即完成整改，確保安全穩定的生產環境。金坤分公司址山項目部會同建設單位、監理單位等開展了節前安全大檢查，內容涉及基坑支護、大型機械、臨邊防護、室內日常管理等，確保安全隱患早發現、早整改，保證施工現場安全生產穩步發展。（蘇州公司、上海公司、金坤分公司）
2023-09-27
9月22-27日，江蘇省住房和城鄉建設廳組織江蘇啟安和江蘇省規劃設計、南通四建、中億豐、通州建總、江蘇邗建等6家江蘇優秀建筑企業負責人，調研新疆烏魯木齊、喀什、克州等地，并與新疆維吾爾族自治區住房和城鄉建設廳簽訂“加強住房城鄉建設事業高質量發展合作框架協議”，旨在推動江蘇優秀建筑企業參與新疆“十四五”時期城鄉事業高質量發展，促進江蘇建筑創優創安、人才培育、優秀管理經驗引入新疆，全面貫徹落實習近平總書記提出的新的“治疆方針”，實現蘇新兩地共同發展。
2023-09-27
9月25日，在啟東市舉行的首屆發展大會上，集團公司黨委書記、董事長殷煒東獲評2023年啟東市“墾牧杯”優秀企業家稱號。殷煒東堅持“穩中求進”，率領啟安走上了一條改革、發展、創新之路，連續14年獲評江蘇省百強企業安裝類第一名，上繳地方財稅連續超億元，為“建筑之鄉”作出重要貢獻。（辦公室）
2023-09-26
9月25日，集團公司董事長殷煒東在新疆開展調研，與金舜分公司管理人員進行座談交流。殷煒東對金舜近年來取得的成績給予充分肯定，金舜分公司連續6年創優成果穩居啟安前茅，為守護和做靚新疆市場作出了重要貢獻。殷煒東強調，新疆與全國其他地方建筑市場相比，還有巨大潛力可以開拓，特別是在光伏新能源產業具有非常廣闊的市場前景。他希望金舜分公司善于把握地域優勢，發揮專業優勢，積極挺進新能源市場。同時，要進一步提高與央企國企的合作體量，在合作中注意“有所為、有所不為”原則，既要認真學習央企國企管理長處，在合作中提升綜合競爭力、培養綜合型管理人才，又要注意避免合作風險。金舜分公司經理宋岷樺作了工作匯報。
中文手機網站
英文手機網站
微信公眾號
新0A手機登錄二維碼
Copyright ? 2022 江蘇啟安建設集團有限公司