工程保修環節的“五大注意”
發布時間：
2017-05-05
工程保修環節的“五大注意”
建筑工程保修是建筑施工企業履行合同的重要組成部分。如何約定好建筑工程的保修工期的起訖時間、保修范圍、保修金比例和使用與退還，直接關系到企業能否及時收回保修金、避免合同糾紛，如不妥善處理或謀劃在前，將影響企業的聲譽，嚴重時會直接威脅到企業的生存。筆者在多年的實際工作中發現，在工程保修，尤其在保修金管理中有些問題亟待規范，尤其要把握好以下“五大注意”。
一、要充分注意“質量保修金”與“質量保證金”的區別
所謂“質量保修金”是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，在工程保修書中承諾，在建筑工程竣工驗收交付使用后，從應付的的工程款中預留，用于在保修期和保修范圍內消除質量缺陷可能產生的維修費用（有法規規定）。“質量保證金”是指承包人根據發包人的要求，在簽訂建設工程承包合同前預先交付給發包人，用以保證施工質量的資金。一般用于擔保竣工前的質量問題（無法律依據）。而且此質保金往往以取得“××杯”為約定條件，一旦約定無法實現，很容易造成合同糾紛。
二、要充分注意到“保修期內質量缺陷”的客觀性
所謂“保修期內質量缺陷”是指在保修期內，承包人應該承擔工程保修義務。因為施工等工藝的完成，并非完全采用機械化生產方式，而是多數由人工完成，故而對質量的控制就難免會有紕漏；其次，即使是機械化施工，或受限于目前的技術手段，或受限于當時的施工條件，也不能完全保證工程項目建成后沒有任何瑕疵或缺陷。因工程部位不同，法定最低保修期也不同。法律規定低于以下時限的約定無效：
1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
2、 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；
3、供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年；
5、其他項目的保修期由發包人與承包人約定。
三、要充分注意保修期的起、訖時間的約定和實際工作中的做法
保修期的起始日期的約定是重大分水嶺，關系到節點工程款的收取、工程結算審核的時限、保修期的開始等。法規明確規定：保修期應從竣工驗收合格之日起計算。但在實際工作中還存在以下幾種情形：
1、承包人根據合同約定完成承包范圍內的各項內容且符合設計要求向發包人提交建設工程竣工報告（具備建設工程竣工驗收條件），發包人在收到承包人的竣工報告約定的時間內（一般為15天）組織施工、設計、監理、勘察等有關單位進行竣工驗收，經驗收合格各方書面簽署確認之日為竣工之日；如不合格提出整改意見，在規定的時間內整改完畢，經復驗合格書面結論，則以整改復驗合格之日為竣工之日。
2、發包人未按約定日期對工程進行驗收：則以承包人提交發包人的竣工報告（符合竣工條件）之日為竣工之日或從合同約定期限最后一天的次日起由發包人承擔工程保管及一切意外責任及由此產生的費用。
3、如發包人未經驗收強行使用，則發包人使用之日，即為建設工程竣工之日。且承包人不承擔保修期內質量缺陷保修。（承包人要以書面交涉，做好證據資料。）
四、要充分注意工程竣工驗收日與竣工驗收備案日在合同中約定的區別
竣工驗收備案制度規定了發包人是建設項目建設過程的總負責方，組織工程竣工驗收。在建設工程竣工驗收合格之日起15日內按照有關規定向竣工驗收備案部門辦理竣工驗收備案手續。其內容有：建設工程驗收報告、規劃、公安消防、環保、防雷、綠化、使用功能試驗等部門出具的認可文件或者準許使用文件，商品住宅的還應有發包人簽署的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。由此可見，承包人切忌在合同中約定竣工日期為竣工驗收備案日期（實際發包人有眾多因素手續不齊，時間長短不一，短則幾月長則一年以上）。否則將造成承包人延長了辦理結算手續、付款日期和保修期的開始時間，必將產生糾紛，束縛了承包人，損傷承包人的利益。
最后，要充分注意針對工程保修管理中存在問題提出建議和對策
1、承包人應當正確認識質量與效益的關系，堅持“質量第一、用戶至上”的理念，落實各項質量規范，保證施工質量，只有這樣才能從根本上防范質量保修風險，確保保修金如期如數收回。
2、各級管理人員要認真學習《建筑法》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《建設工程質量管理條例》以及相關的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》提高法規政策水平，掌握工程質量驗收知識，確保自身利益不受損害。
3、簽訂施工合同時要準確約定工程質量的保修期限，首先需要在合同中明確質量保修的起算時間和期限。
4、在合同中明確約定工程質量保修金的預留、返還方式，預留比例，是否計付利息以及利息的計算方式，保修金返還時限及工程維修質量、費用等爭議的處理程序等。
5、單位負責人要親自把關組成保修隊伍，專人負責及時保修，形成制度。項目經理要交底或保修跟蹤，財務人員要定向、定時收取保修金。建立保修獎罰制度。
6、各區域市場要建立保修臺賬，列為常態管理工作。對存在的維修缺陷要進行統計、歸類、分析，對維修內容進行總結，對常見和易產生的缺陷，編制統一的解決實施方案，避免此類通病重復產生。 (陳衛榮)
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